滨海超前发展区：用地有限，企业如何选址
滨海超前发展区（ТОР «Приморье»）是俄罗斯远东较受投资者关注的园区之一，区内有制造、物流、建筑、旅游和技术项目。
企业入驻超前发展区时，仍需找到符合项目要求、规划规定及公用设施接入条件的地块。热门地点的可用土地可能有限。
投资者也可考虑向私人业主购地。签约前需核验地块权属，并确认拟建项目符合超前发展区的制度要求。
从纳杰日金斯卡亚发展区到滨海超前发展区
纳杰日金斯卡亚超前发展区成立于2015年6月。2023年，园区扩大范围，纳入纳杰日金斯基区和符拉迪沃斯托克市区的更多土地，包括俄罗斯岛上的若干地块，并更名为滨海超前发展区。
俄罗斯远东和北极发展集团（КРДВ）2025年6月披露，滨海超前发展区的入驻企业共推进124个项目，申报投资超过2000亿卢布，预计创造约1.5万个岗位。
园区的发展重点包括工业、制造、物流、建筑，以及与符拉迪沃斯托克城市群发展有关的项目。
向私人业主购地
区内土地可能属于国家、由远东和北极发展集团管理，也可能归个人或企业所有。
购地可让投资者提前确定选址，减少对集团可供地块清单的依赖。对面积有特定要求，或需要靠近公路、铁路、港口和公用设施的项目，这一做法尤其有用。
购地后，投资者仍需单独申请园区入驻资格。
要享受优惠，投资者需按规定注册法人或个体经营者，编制商业计划，向远东和北极发展集团提交申请。审批通过后，需签署经营活动协议，并列入入驻企业名录。
申请可附土地权利证明。拟使用第三方土地时，集团要求提交证明申请人能够使用该地块的文件。
买地前应核查什么
在签订买卖合同前，应对地块进行全面尽职调查。
先确认地块是否全部位于滨海超前发展区内。俄罗斯联邦政府的决议以地籍区块、地块地籍编号和坐标划定园区范围。
还应核查以下事项：
— 土地类别和许可用途
— 土地利用与建设规则确定的规划分区
— 允许的建筑面积和高度
— 卫生防护区、保护区及其他具有特殊使用条件的区域
— 权利限制、司法查封、抵押、地役权和诉讼争议
— 进出道路及从公路开设出入口的可行性
— 接入供电、供水、排水、燃气和通信网络的技术条件
— 拟开展的业务是否符合园区制度要求
核查应落实到具体的地籍编号。纳杰日金斯基区内的土地只有在官方划定范围内，才属于超前发展区。
哪些项目适合这些地块
纳杰日金斯基区的地块可用于考察制造设施、仓储园区、配送中心、集装箱堆场和运输物流设施的选址。
具体能否建设，还要看地块的许可用途、规划规则及实际条件。
根据俄罗斯联邦政府第629号决议，普通批发和零售属于滨海超前发展区特殊法律制度的排除项目。即使规划允许建商店，经营活动也须符合优惠条件。该决议还在指定地块上排除运输与仓储类活动。
仓储和物流项目应核对俄罗斯经济活动分类（OKVED）的主要代码及实际运营模式。设施主要用于企业自身批发业务时，申请优惠的依据可能不足。独立提供仓储、装卸和运输服务的项目，需要按经营范围和地块条件另行判断。
入驻企业可享受哪些优惠
入驻资格可为符合要求的项目带来税收和行政优惠。企业还须履行法律规定和所签协议中的条件。
企业利润税
对于按与远东和北极发展集团签署的协议开展经营所取得的利润，缴入滨海边疆区预算的企业利润税适用以下税率：
— 自首次取得利润的纳税期起，前五个纳税期为0%
— 此后五个纳税期为10%
适用上述税率须满足俄罗斯税法关于企业注册、收入构成和履行经营协议等条件。
自2026年4月1日起，企业利润税优惠受实际资本投入及研发支出金额限制。对在2026年4月1日后取得入驻资格的新企业，上述投资与优惠比例限制有三年过渡期。
企业财产税
滨海边疆区对符合条件、计入入驻企业账面并用于项目的财产适用以下税率：
— 自有关财产入账的次月起，前五年为0%
— 随后五年为0.5%
优惠仅适用于满足法律条件且用于实施项目的财产。
土地税
土地税由地方征收。能否享受减免及减免期限，要看地块位置、所在地市政规定和项目是否符合相应条件。
核对土地税率时，应以具体地籍编号和现行市政规定为准。
自由关税区程序
滨海超前发展区可适用自由关税区海关程序。
在满足规定条件时，企业可以免缴进口关税及相关税费而进口和使用境外货物，也可按法律规定的方式缴纳相关税费。
办理这一程序还须按要求布置场地、对货物登记核算，并履行其他海关规定。
接入基础设施
入驻企业可以向管理公司咨询公用设施接入。可供容量和接入价格取决于项目与地块的具体条件。
购地前，应查询可供电力容量、接入点、与现有管网的距离、接入费用和工期。
项目需要新建基础设施的，应将相应责任写入商业计划、财务模型和与远东和北极发展集团签署的协议。
投资者办理流程
可按以下步骤办理：
- 确定项目参数和主要OKVED代码。
- 核查拟开展的业务能否在滨海超前发展区享受特殊制度。
- 确认地块是否在园区官方范围内。
- 开展土地权属、规划和技术条件尽职调查。
- 先与远东和北极发展集团讨论项目及地块。
- 测算购地、建设和接入公用设施的成本。
- 提交入驻资格申请。
- 结合调查结果和项目融资条件签订购地合同。
按上述步骤办理，有助于降低购地后无法建设或无法享受税收优惠的风险。
纳杰日金斯基区的地块
制造、仓储和运输物流项目可以在滨海边疆区纳杰日金斯基区考察用地，包括位于滨海超前发展区范围内的地块。
每宗地块均需单独核查地籍情况、许可用途、规划限制、进出道路、公用设施及拟开展业务与园区条件是否相符。
如需在纳杰日金斯基区筛选、核查或购买土地，可联系：
娜塔莉娅·普斯特列娃（Natalya Pustyreva）
电子邮箱：n.pustyreva@hbh.ru