Территория опережающего развития «Приморье» остаётся одной из наиболее востребованных инвестиционных площадок Дальнего Востока. Здесь реализуются производственные, логистические, строительные, туристические и технологические проекты.
При этом наличие статуса ТОР не означает, что любой инвестор может получить подходящий участок от управляющей компании. Земля должна соответствовать параметрам проекта, градостроительным требованиям и техническим условиям подключения к инфраструктуре. На наиболее востребованных площадках выбор свободных участков может быть ограничен.
Одним из вариантов размещения бизнеса становится приобретение земельного участка у частного собственника. Однако до заключения сделки инвестору необходимо проверить не только юридическую чистоту объекта, но и возможность реализации конкретного проекта в режиме ТОР.
От «Надеждинской» к ТОР «Приморье»
ТОР «Надеждинская» была создана в июне 2015 года. В 2023 году её границы расширили, включив дополнительные территории Надеждинского района и Владивостокского городского округа, в том числе участки на острове Русский. Тогда же площадка получила новое название — ТОР «Приморье».
По данным КРДВ на июнь 2025 года, в ТОР «Приморье» проекты реализовывали 124 резидента. Общий заявленный объём инвестиций превышал 200 млрд рублей, а количество создаваемых рабочих мест составляло около 15 тысяч.
Основными направлениями развития территории остаются промышленность, производство, логистика, строительство и проекты, связанные с развитием Владивостокской агломерации.
Покупка участка как вариант размещения бизнеса
Земельный участок внутри границ ТОР может находиться не только в государственной собственности или распоряжении КРДВ, но и принадлежать частному лицу или организации.
Покупка такого участка позволяет инвестору заранее закрепить за собой конкретную площадку и не зависеть от наличия земли в перечне КРДВ. Это может быть важно для проектов, которым необходимы определённая площадь, близость к автомобильной трассе, железной дороге, портовой инфраструктуре или инженерным сетям.
Но приобретение земли не означает автоматического получения статуса резидента ТОР.
Для применения льгот инвестору необходимо зарегистрировать юридическое лицо или индивидуального предпринимателя с соблюдением требований режима, подготовить бизнес-план, подать заявку в КРДВ, получить положительное решение, заключить соглашение об осуществлении деятельности и быть включённым в реестр резидентов.
К заявке могут прилагаться документы, подтверждающие права инвестора на земельный участок. КРДВ отдельно предупреждает, что заявлять участок, принадлежащий третьему лицу, без документов, подтверждающих возможность его использования, нельзя.
Что проверить до приобретения земли
До подписания договора купли-продажи необходимо провести комплексную проверку участка.
Прежде всего следует установить, действительно ли участок полностью входит в границы ТОР «Приморье». Границы территории определяются постановлением Правительства РФ по кадастровым кварталам, кадастровым номерам и координатам.
Также необходимо проверить:
— категорию земли и вид разрешённого использования;
— территориальную зону по правилам землепользования и застройки;
— допустимую площадь и высоту застройки;
— наличие санитарных, охранных и иных зон с особыми условиями использования;
— ограничения, аресты, залоги, сервитуты и судебные споры;
— подъездные пути и возможность организации съезда с автомобильной дороги;
— наличие технической возможности подключения к электричеству, воде, канализации, газу и связи;
— соответствие планируемого вида деятельности условиям ТОР.
Проверять нужно именно конкретный кадастровый номер. Нахождение земли в Надеждинском районе само по себе не подтверждает её включение в ТОР.
Какие проекты могут размещаться на таких участках
Участки в Надеждинском районе могут рассматриваться для размещения производственных предприятий, складских комплексов, распределительных центров, контейнерных площадок и объектов транспортно-логистической инфраструктуры.
Окончательная возможность строительства определяется видом разрешённого использования, градостроительным регламентом и характеристиками конкретного участка.
При этом обычная оптовая и розничная торговля входит в перечень видов деятельности, для которых особый правовой режим ТОР «Приморье» не предоставляется. Поэтому строительство магазина может быть допустимо с градостроительной точки зрения, но сам торговый проект не получит льготы только потому, что расположен внутри ТОР.
Для складского или логистического проекта необходимо отдельно определить основной ОКВЭД и фактическую модель работы. Если объект используется преимущественно для собственной оптовой торговли, применения льгот может быть недостаточно обосновано. Если же проект предусматривает самостоятельные услуги хранения, обработки и перевозки грузов, правовая оценка будет иной.
Какие льготы получает резидент
Статус резидента ТОР открывает доступ к налоговым и административным преференциям, но только при соблюдении требований законодательства и условий заключённого соглашения.
Налог на прибыль
В Приморском крае для прибыли, полученной от деятельности по соглашению с КРДВ, установлена региональная ставка:
0% — в течение первых пяти налоговых периодов начиная с периода получения первой прибыли;
10% — в течение следующих пяти налоговых периодов.
Применение ставок возможно при выполнении требований Налогового кодекса, включая требования к регистрации организации, структуре доходов и ведению деятельности в рамках соглашения.
С 1 апреля 2026 года объём предоставленной льготы по налогу на прибыль не может превышать сумму фактически произведённых капитальных вложений и расходов на НИОКР. Для новых резидентов, получивших статус после 1 апреля 2026 года, предусмотрен трёхлетний период, в течение которого это ограничение не применяется.
Налог на имущество
Для имущества, учитываемого на балансе организации-резидента ТОР, в Приморском крае предусмотрены ставки:
0% — в течение первых пяти лет;
0,5% — в течение последующих пяти лет.
Льгота применяется к имуществу, отвечающему установленным законом условиям и используемому при реализации проекта.
Земельный налог
Земельный налог является местным. Наличие и продолжительность льготы зависят от нормативного акта конкретного муниципального образования, местонахождения участка и выполнения установленных условий.
Поэтому ставку земельного налога необходимо проверять отдельно по кадастровому номеру и действующему муниципальному решению.
Свободная таможенная зона
На территории ТОР «Приморье» может применяться таможенная процедура свободной таможенной зоны.
Она позволяет при соблюдении установленных требований ввозить и использовать иностранные товары без уплаты ввозных таможенных пошлин и налогов либо с применением предусмотренного законодательством порядка их уплаты.
Льгота не возникает автоматически после получения статуса резидента. Необходимо оборудовать территорию, вести учёт товаров и выполнить другие требования таможенного законодательства.
Подключение к инфраструктуре
Резиденты ТОР могут обращаться в управляющую компанию по вопросам подключения к объектам инфраструктуры. Однако наличие участка внутри ТОР не гарантирует предоставления любой необходимой мощности или подключения по фиксированной льготной цене.
До покупки земли инвестору следует запросить сведения о свободной электрической мощности, точках подключения, расстоянии до сетей, стоимости технологического присоединения и сроках выполнения работ.
Если для проекта требуется строительство новой инфраструктуры, соответствующие обязательства должны быть отражены в бизнес-плане, финансовой модели и соглашении с КРДВ.
Практический порядок действий инвестора
Оптимальная последовательность выглядит следующим образом:
- Определить параметры и основной ОКВЭД проекта.
- Проверить допустимость деятельности в ТОР «Приморье».
- Установить вхождение участка в официальные границы ТОР.
- Провести юридическую, градостроительную и техническую проверку земли.
- Предварительно обсудить проект и участок с КРДВ.
- Рассчитать стоимость приобретения, строительства и подключения к сетям.
- Подать заявку на получение статуса резидента.
- Заключать сделку с учётом результатов проверки и условий финансирования проекта.
Такой порядок снижает риск ситуации, при которой инвестор приобретает землю, но впоследствии не может построить запланированный объект или применить налоговые льготы.
Земельные участки в Надеждинском районе
Для производственных, складских и транспортно-логистических проектов могут рассматриваться земельные участки, расположенные в Надеждинском районе Приморского края, в том числе внутри границ ТОР «Приморье».
По каждому объекту необходимо отдельно анализировать кадастровые характеристики, вид разрешённого использования, градостроительные ограничения, подъездные пути, инженерную инфраструктуру и соответствие планируемой деятельности условиям ТОР.
По вопросам подбора, проверки и приобретения земельных участков в Надеждинском районе Приморского края обращайтесь:
Наталья Пустырева
e-mail: n.pustyreva@hbh.ru
